Há termos ou destinações utilizadas em cláusulas de contratos de compra e venda de imóveis no Brasil que podem causar dúvidas ou se tornarem grandes dores de cabeça em algumas situações. Como por exemplo uma questão básica: “o vendedor é, de fato, o proprietário do imóvel negociado? O que parece óbvio, muitas vezes, há situações escriturárias que denotam que a pessoa de posse daquele imóvel, pode não ser o seu dono legal. Pois pode ocorrer que, em algum momento aquele suposto dono, pode deixá-lo de ser; isso pode acontecer, principalmente, em imóveis prontos, consolidados. Imagine a situação: Você comprou um imóvel e, algum tempo depois, ou no momento de seguir com o registro, este imóvel ter sido reivindicado, judicialmente, pelo verdadeiro dono. E como evitar golpes imobiliários?
Para não ser vítima desse tipo de inconveniente, vejamos quais os cuidados que devemos tomar, a fim de verificar se o vendedor é, realmente o proprietário; como pesquisar a documentação do imóvel. Primeiramente, é necessário se dirigir ao cartório imobiliário e solicitar a certidão da situação jurídica do imóvel (certidão de ônus), você também pode obtê-la pelo site: https://www.registrodeimoveis.org.br/. Na descrição da certidão, deve-se observar se nela terá toda a história do imóvel (inteiro teor da matrícula) ou apenas os dados do atual proprietário, pois é necessário conhecer toda a história do imóvel. Neste sentido, para obter a certidão adequada, talvez seja mais prudente solicitar a ‘certidão de inteiro teor da matrícula’.
Se a pessoa que se propõe a vender o imóvel não constar como proprietária nessa certidão, significa que ela não é a proprietária do bem ou que ela ainda não regularizou sua propriedade. Neste caso, ela não poderá outorgar ao comprador a escritura de compra e venda até que a propriedade esteja, devidamente, registrada em seu nome.
Outra situação bastante relevante é no caso de imóveis desmembrados. “Caso o imóvel tenha sua origem em um desmembramento de imóvel anterior, deverá o comprador verificar sua situação antes do desmembramento. É que, na realidade, o imóvel produto do desmembramento era, no passado, parte do imóvel desmembrado. Assim, a história do imóvel atual, produto do desmembramento, compreende também a história do imóvel que foi desmembrado, quando ainda era apenas um”.
Esse aspecto é relevante porque a Lei de Registros Públicos é clara ao afirmar que todos os ônus (quais sejam, penhora, hipoteca, arresto etc.), que gravam o imóvel que foi desdobrado, continuam gravando o imóvel oriundo do desdobramento. Assim, um singelo desmembramento de imóvel não terá o condão de anular uma penhora ou qualquer outro gravame, mesmo que a matrícula do imóvel penhorado seja encerrada. Isto é, quaisquer débitos, ônus, despesas ou partilhas vinculadas a esse imóvel, mesmo que ele tenha sido desmembrado, ainda poderão ser reivindicadas, caso a situação não tenha sido solucionada juridicamente.
Como evitar dor de cabeça ao comprar um imóvel
Por todas essas razões, o comprador deverá investigar as aquisições e/ou modificações ocorridas no imóvel que se pretende comprar, bem como as aquisições ocorridas antes do desmembramento, assim, evitará surpresas que podem ocasionar em despesas extras, totalmente, inesperadas.
Antes de tudo, é essencial que seja feita uma checagem, para não comprar um imóvel com pendência jurídica. Há ainda a hipótese de “dupla venda”. Suponhamos que o vendedor seja uma pessoa com uma índole, digamos que, escorregadia e tenha vendido o mesmo imóvel para uma outra pessoa ou tenha dado o imóvel como garantia de algum empréstimo etc. O risco de você perder este imóvel é real, mesmo que você consiga comprovar todos os dados da negociação, inclusive, comprovação de pagamento. Neste sentido, é fundamental que, após obter a escritura pública de compra e venda, o comprador deva registrá-la no cartório imobiliário, ao qual, o bem estiver vinculado, o quanto antes. É possível, ainda, que o imóvel seja penhorado por dívidas do vendedor, mesmo fora das hipóteses de fraude. Tudo isso é teoricamente possível, pois o vendedor ainda é o proprietário do bem imóvel. Imagine o enrosco!
Nessa situação, haveria duas pessoas (os dois compradores ou o comprador e o credor), cada uma com um título hábil a ser registrado.
Imaginemos, assim, que a primeira escritura tenha sido lavrada em 20/04/2025 e a segunda escritura em 20 de maio do mesmo ano. Isso, por si só, é suficiente para determinar que o comprador com a escritura lavrada em abril será o proprietário, uma vez que esta foi lavrada primeiro, certo?
A resposta é não. Não importa quando foi lavrada a escritura (Lavrar uma escritura é o ato formal de redigir e oficializar um documento jurídico, como a escritura de compra e venda de um imóvel, em um Cartório de Notas. O tabelião redige o documento com base nas informações das partes envolvidas, verificando a legalidade da transação e garantindo a segurança jurídica; ela antecede o registro). Nesta situação, o que importa é a data de seu registro, aferindo-se isso pelo protocolo da prenotação no cartório (é a anotação provisória e inicial de um título em um cartório de registro, como o de imóveis, para garantir a prioridade e segurança da transação). Neste entendimento, a escritura que for primeiro registrada é que terá o condão de transferir a propriedade, impedindo o registro da outra.
A prioridade dá-se, portanto, no tempo: quem registrar primeiro obterá a propriedade do imóvel (ou os direitos de garantia ou oneração do imóvel). Nesta situação, para a parte prejudicada, resta a única alternativa de se pleitear, justa indenização contra o vendedor (perdas e danos).
Portanto, uma vez lavrada a escritura, devemos providenciar o quanto antes seu registro.
Uma vez protocolado o título no cartório imobiliário para registro, terá, dessa forma, garantida a sua prioridade sobre eventual venda, efetuada pelo ainda proprietário do imóvel (que é o vendedor, até que o título seja registrado). Contudo, talvez ainda existam cartórios que somente efetuam a prenotação mediante requerimento escrito ou pedido verbal, não tendo a simples entrega do título o condão de assegurar a mencionada prioridade, que só é efetivada com a prenotação. A absurda situação de protocolo sem prenotação não era tão incomum no século passado.
A “dupla venda” é mais comum na hipótese de aquisição de posse, caso em que não existe discussão sobre prioridade registral, simplesmente porque não há registro em cartório imobiliário. A “dupla venda” não é muito comum nas hipóteses de imóveis regulares (com matrícula no cartório imobiliário). A relevância da prioridade registral é frequente nas disputas entre um título de compra e venda e um título de oneração (ex.: hipoteca).
Como não ser enganado na compra de um imóvel
O mais conveniente é, após serem feitas todas as verificações necessárias, frente ao imóvel, antes de fechar o negócio, retirar a certidão do imóvel no cartório imobiliário e ao verificar que tudo está dentro dos conformes, se dirigir ao tabelionato mais próximo, solicitar lavratura da escritura pública de compra e venda e registrá-la no registro de imóveis, tudo isso no menor espaço de tempo possível, para evitar surpresas desagradáveis.
Note que, ao retirar a certidão do imóvel, podemos tentar obter a informação da possível existência de algum título preste a ser registrado na matrícula desse imóvel. Caso positivo, verifique no que ele consiste e se está prenotado. Em tese, a existência de título prenotado, mas não registrado, deve constar da certidão da situação jurídica do imóvel (“certidão de ônus”). Mas não há plena garantia de que isso terá ocorrido.
O registro da escritura pública de compra e venda pode ser bloqueado e/ou impedido pela ausência do atendimento, por parte do comprador, de qualquer requisito necessário para tanto. Nessa hipótese, deve o comprador cumprir o requisito faltante o mais rápido possível, pois, a teor do art. 205 da Lei nº 6.015/73, a validade de sua prenotação era de 30 dias e com o advento da Lei nº 14.382, de 27-6-2022, passou a ser de apenas 20 dias, com uma exceção. Passado esse prazo, perde o comprador o direito à prioridade que havia obtido. Significa, contudo, que: “caso nesse período tenha ingressado outro título (exemplos: outra escritura de compra e venda, uma penhora, uma hipoteca), passível de ser registrado, a prioridade será conferida a esse segundo título”. Ou seja, apenas pagar o vendedor, na prática, não lhe dá, necessariamente, garantias de que o imóvel é, realmente seu.
Etapas da compra de imóvel - detalhes que devem ser observados
Com estes simples exemplos, percebe-se o quão complexa é a compra de um imóvel estabelecido ou “antigo”. Esse tipo de situação, dificilmente ocorrerá na compra de um imóvel, por exemplo, de uma incorporadora, como condomínio de casas ou apartamentos, onde todas as checagens e registros são efetivados antes do início das obras, no entanto, ainda assim, a entraves em cláusulas contratuais que merecem sua atenção antes de adquirir um imóvel na plana. Há cláusulas que respaldas as incorporadoras sobre atraso das obras e entrega das chaves. Vejamos alguns exemplos:
“((...) São considerados eventos de força maior, eventos tais como guerras, greves, revoluções, epidemias, chuvas prolongadas que retardem direta ou indiretamente a execução dos serviços, falta de materiais essenciais, paralisação dos meios de transportes e falta de combustível, deficiência no fornecimento dos serviços públicos, bem como os resultantes de embargos judiciais das obras. Em todos os casos supracitados, prorrogar-se-á o prazo de entrega das unidades, mesmo quando a tolerância prevista, por tantos dias quantos forem os de retardamento causado por tais eventos.
Obs.1: Nenhuma multa ou motivo para rescisão incidirá caso o imóvel seja entregue dentro deste período de postergação (Art. 43-A da Lei nº 4.591/64).
Obs.2: Havendo atraso na entrega de obra superior ao prazo de tolerância, desde que sem interferência do(s, a, as) COMPRADOR(ES, A, AS) e sem caso fortuito e força maior, este(s) poderá(ão) (i) rescindir o contrato e reaver os valores pagos pela compra em até 60(sessenta) dias corridos da comunicação de resolução, com a mesma atualização aplicado nas prestações (Art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/64), ou, mantendo-se este contrato, (ii) receber 1% (um por cento) sobre o valor total já pago, também atualizado da mesma forma, para cada mês de atraso (Art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/64).
Obs.3: Em hipótese alguma cumular-se-á a entrega dos valores pagos (no caso de opção por rescisão) com a multa de 1% por mês de atraso (Art. 43-A, §3º, da Lei nº 4.591/64).
Obs.4: A conclusão da obra em nada obriga a entrega das chaves, pois são atos distintos). (...).
“ENTREGA DAS CHAVES.
Está subordinada a diversos eventos e condições estabelecidos nas Condições Gerais, principalmente liberação do empreendimento pelos órgãos públicos e quitação da compra junto a VENDEDORA.
O COMPRADOR declara e aceita de forma expressa a ciência de que a sua imissão na posse do imóvel, quando firmado mediante financiamento direto com a VENDEDORA, dar-se-á de forma PRECÁRIA, enquanto se mantiver adimplente aos termos deste instrumento, tornando-a injusta nas hipóteses de rescisão previstas no item III - CONDIÇÕES RESOLUTIVAS.”
Observa-se neste trecho de um contrato de compra e venda de um imóvel na planta, que o contrato deve ser lido e conhecido na íntegra pelo comprador, pois não se trata de um contrato de um cartão de crédito ou termos de uso de uma plataforma de internet, se bem que, a leitura de contratos e termos, o ideal, seria a leitura completa dessas normas para se evitar transtornos, mas sabemos que na prática, não é assim que funciona. Todavia, no caso da aquisição de um imóvel, que corresponde uma responsabilidade de pagamentos que irá se prolongar por boa parte do seu tempo de vida, que este contrato seja lido e compreendido, detalhadamente. Pois observamos reclamações em sites como o “Reclame Aqui”, que muitas pessoas reclamam de obras e atraso na entrega de chaves que, na verdade, as dadas situações, já estão prescritas nas cláusulas de seus contratos de compra e venda, estando tudo dentro da lei, não havendo nenhuma inconsistência ou irregularidade. Neste sentido, o que falta é a ciência dos termos de seus contratos de compra e venda.
Este artigo almeja ser um alerta a todos que pretendem adquirir um imóvel, para que seja compreendido que este tipo de negociação é algo complexo e que exige total atenção e cautela para que um sonho não venha se tornar um imenso pesadelo. Os exemplos apresentados acima, são apenas algumas das diversas precauções que devem ser tomadas antes da aquisição de um bem imóvel. As situações exemplificadas, são algumas das inúmeras outras que possam acometer esse tipo de transação. Neste sentido, é fundamental pesquisar quais são, de fato, todos os por menores, detalhes que devem ser observados na hora de comprar um imóvel. Consultar um advogado especializado é o ideal para este caso. Sugerimos a leitura dos livros para um conhecimento detalhado das entrelinhas da compra e venda de imóveis no Brasil. Compra de Imóveis - 16ª Edição - Bruno Mattos e Silva e A promessa de compra e venda de imóveis - Antônio dos Reis Júnior
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